01

节税案例

王女士想为自己的儿子在北京购买一套住房,由于他们均无北京户籍,而在北京缴纳社保和个人所得税的时间刚满4年,不具备在北京购买住房的资格。王女士便以其哥哥（具有北京户籍）的名义在北京购房,1年之后,等自己与儿子具备在北京买房资格后再过户到儿子名下。

假设所涉住房购买时的价款为300万元,过户到王女士儿子名下时的市场价格为500万元,该套住房过户时,王女士的哥哥需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81（万元）,需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86（万元）；

王女士的儿子需要缴纳契税：500×3%=15（万元）,需要缴纳个人所得税：（500-15）×20%=97（万元）,合计税收负担：23.81+2.86+15+97=138.67（万元）。请提出节税方案。

节税方案

王女士的哥哥可以将房产先赠予王女士,由于两者是兄妹关系,根据现行税收政策,可以免征增值税和个人所得税,在过户时,王女士需要缴纳契税：500×3%=15（万元）。随后,王女士可以再将住房赠予自己的儿子,由于两者是母子关系,根据现行税收政策,可以免征增值税和个人所得税,在过户时,王女士的儿子需要缴纳契税：500×3%=15（万元）。合计税收负担：15+15=30（万元）。通过节税,减轻税收负担：138.67-30=108.67（万元）。

02

节税思路

个人将住房无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹免征增值税、个人所得税。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以外的人,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%,即无偿赠予的受赠人为近亲属以外的人时,受赠人须缴纳20%的个人所得税。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠予合同未标明赠予房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

根据我国现行税收政策,亲属之间住房赠予免税的范围仅限于配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,其他亲属之间赠予住房不能享受免税待遇,此时,如果一定要赠予上述亲属以外的亲属,可以通过上述亲属进行转赠。例如,赠予侄子、侄女、外甥、外甥女,可以通过兄弟姐妹转赠；赠予岳父母、公婆、弟妹、小叔子、小舅子等,可以通过配偶转赠。

03

法律政策依据

（1）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（2）《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）。

（3）《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院1997年7月7日颁布,国务院令〔1997〕224号）。