一、租金释义

租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。在出租人表现为租金收入，在承租人表现为租金费用。

二、筹划案例分析

（一）案例：

业主与甲公司签订了一年期办公租赁协议。协议约定，年支付租金151.2万元（含增值税），业主为了支持甲公司运营，免费赠送三个月租期。假如该房产原值为100万。

如按照该协议约定，租赁期为12个月。

（二）纳税策划前后增值税计算比较

（1）策划前

业主需要缴纳增值税额151.2/（1+5%）*5%=7.2（万元）

房产税=151.2/（1+5%）*12%+100*（1-30%）*1.2%*3=19.8 （万元），

共计交税=7.2+19.8=27（万元）

（2）实施策划

节税思路：业主要实现免征增值税及房产税，只需改变合同签订方式，合同不约定免租期，而是将租赁期延长3个月，总租金相同，这样可以避免交免租期的房产税，有效降低税负。

具体操作：业主与甲公司签订租赁协议，将租赁期变为15个月，这样每月分摊的收入就会小于10万，满足增值税免税条件。由于无免租期，业主也无需缴免租期的房产税。

政策依据国税2016年第86号第七条规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于财税[2016] 36号文件第十四条规定的视同销售服务。这里要注意的是，与无偿赠与不同，免租期是建立在租赁合同的完整租赁期基础上的。因此，租赁合同中约定免租期的，需要视同销售缴纳增值税，应根据合同约定，履行增值税纳税义务。

财税[2009]128号第一条规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

国税2019年4号第四条规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

国税函[2010]79号第一条规定：

根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均摊计入相关年度收入。

（3）策划后

每个月的租金收入分摊151.2/（1+5%）/15=9.6万，小于10万，符合免税条件，所以缴纳增值税额=0

房产税=151.2/（1+5%）*12%=17.28万元，共计交税=0+17.28=17.28 （万元）

（4）纳税策划前后节税效应对比：

策划前应交税=27万元，

策划后应交税=17.28万元，

节税金额=27-17.28=9.72（万元）