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节税案例

王先生有一套房屋出租,每年租金40 000元。出租的房屋中有彩电一台、洗衣机一台、冰箱一台、煤气灶一台、油烟机一台、写字台一个、空调两台、双人床一张等家具。现在王先生找到了一个承租人,双方签约一年,租金一次付清。请计算王先生每年应当缴纳的房产税和个人所得税,并提出节税方案。

节税方案

王先生每年需要缴纳房产税：40 000×4%=1 600（元）,由于平均每月收入没有达到起征点,不需要缴纳增值税及其附加,在计算房产税时,租金也不需要扣除增值税,需要缴纳个人所得税：（40 000÷12-1 600÷12-800）×10%×12=2 880（元）。出租房屋的纯所得：40 000-1 600-2 880=35 520（元）。

王先生可以和承租人约定,将房间内的家具和家电以30 000元的价格卖给承租人,另外,承租人每月支付租金1 000元,租赁期满以后,王先生再以2 000元的价格买回该家具和家电。

这样,王先生一年需要缴纳房产税：1 000×12×4%=480（元），需要缴纳个人所得税：（1 000-480/12-800）×10%×12=192（元）。由于房间内家具和家电的原价超过了30 000元,王先生出售该家具不需要缴纳个人所得税,销售个人使用过的物品也不需要缴纳增值税。

一年以后,承租人将该家具以2 000元的价格卖给王先生同样不需要缴纳任何税款。这样,王先生的税后纯所得：1 000×12+30 000-2 000-480-192=39 328（元）。

通过节税,为王先生增加了税后利润：39 328-35 520=3 808（元）。承租人支付的总租金：1 000×12+30 000-2 000=40 000（元）,并未增加承租人的负担。当然,王先生也可以适当降低租金,以取得承租人的配合与支持。

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节税思路

很多出租的房屋都附带很多家具和家电,租金相对比较高,而缴纳房产税时是按照收取的租金的全额来征收的,而实际上,租金中的很大一部分是家具和家电的租金,而出租家具是不需要缴纳房产税的,这样,纳税人无形之中就增加了自己的房产税税收负担。

因此,出租人可以通过减少出租房屋的附属设施来降低租金。如果出租房屋内的家具和家电无法处理或者承租人就希望有丰富的家具和家电,此时,可以通过两种方法来解决：

第一种方法是与承租人签订一个买卖协议,即先将家具和家电出售给承租人,出租人收取的仅仅是房屋的租金,租赁期满以后,出租人再将这些家具和家电以比较低的价格购买回来,这样,通过买卖差价,出租人就收回了出租这些家具和家电的租金,而这些租金是不需要缴纳房产税的,这样就降低了出租人的房产税税收负担。

第二种方法是与承租人签订两份租赁协议,一份是房屋租赁协议,一份是家具和家电的租赁协议。其中,房屋租赁需要缴纳房产税和增值税,家具和家电租赁仅需要缴纳增值税。一般情况下,出租房屋的租金收入都达不到起征点,因此,实际生活中是不需要缴纳增值税的。

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法律政策依据

（1）《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财政部国家税务总局2000年12月7日发布,财税〔2000〕125号）。

（2）《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第134号公布,2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过,根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第一次修订,根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）。

（3）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院1986年9月15日颁布,国发〔1986〕90号,根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。

（4）《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财政部国家税务总局2008年3月3日发布,财税〔2008〕24号）。