01

节税案例

刘先生2018年1月10日在北京市区购买了一套普通住房,总价款为480万元,2019年7月1日,刘先生因急需用钱,准备将该套住房以500万元的价格转让给他人。如果此时转让,需要缴纳增值税：500÷(1+5%）×5%=23.81（万元）,需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×(7%+3%+2%）=2.86（万元）,合计税收负担：23.81+2.86=26.67（万元）。请提出节税方案。

节税方案

由于刘先生急需用钱,此时已经无法等到持有满2年再销售住房了,为了享受满2年免增值税的政策,刘先生可以先实际销售住房,等待满2年后再办理房产过户手续。

为保证购房者的利益并预防刘先生未来再将住房销售给他人或者不办理房产过户手续,双方可以先签订一个抵押借款协议。刘先生向购房者借款500万元,以该套住房作为抵押,并办理抵押登记。这样,不经过购房者同意,刘先生是不可能再将住房销售给他人的。

其次,刘先生与购房者签订一个购买该套住房的协议,协议约定住房办理过户的日期为2020年1月10日,如果刘先生拖延办理住房过户手续,可以约定每拖延一日支付一定数额的违约金。

如果刘先生拒绝办理住房过户手续,可以约定一个比较高的违约金,这样就可以预防刘先生再以高价将住房出售给他人。通过上述节税方法,可以减轻税收负担26.67万元。（暂时不考虑个人所得税负担）

02

节税思路

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

迟延办理过户手续是常用的节税方案,但应注意确保买卖双方的合法权益并预防道德风险。除了上文所阐述的抵押贷款的方式以外,还可以采取先租赁后销售的方式,但也应注意防止房产所有人“一房二卖”及未来拒绝过户的风险。

03

法律政策依据

（1）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（2）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（1985年2月8日国务院发布,根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）。