节税案例

陈女士准备将自己名下的唯一一套住房过户给儿子,由于儿子名下已经有多套住房,未来儿子还准备将该套住房再次出售。陈女士当初购买该套住房的价格为100万元,已经持有该套房产15年。目前,该套住房的市场价格为400万元。如果陈女士将房产赠予儿子,在赠予时,其儿子需要缴纳契税：400×3%=12（万元）。

假设其儿子持有2年以后（如不足2年则需要缴纳增值税及其附加）再以500万元的价格将该套住房出售,在出售时需要缴纳个人所得税：（500-100-12）×20%=77.6（万元）。合计税收负担：12+77.6=89.6（万元）。请提出节税方案。

节税方案

陈女士将该套住房以400万元的价格出售给儿子,未来儿子再以500万元的价格对外出售。出售时,陈女士持有该房产已满2年,不需要缴纳增值税,该套房产为陈女士唯一生活用房且持有时间超过5年,不需要缴纳个人所得税,陈女士的儿子需要缴纳契税：400×3%=12（万元）。

陈女士的儿子持有该套住房满2年以后再出售,在出售时需要缴纳个人所得税：（500-400-12）×20%=17.6（万元）。合计税收负担：12+17.6=29.6（万元）。通过节税方法,减轻税收负担：89.6-29.6=60（万元）。

02

节税思路

个人将住房无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹免征增值税、个人所得税。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠予合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠予合同未标明赠予房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠予和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的,免征增值税。

对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”,是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

一般人认为亲子之间房产过户以赠予的形式税负最轻,这仅仅是一种表面现象。也就是说,如果仅仅考虑赠予本身,其税负的确是最轻的,但如果考虑到未来子女再将房产出售,其税负就比较高了。

由于很多父母名下只有一套住房,而且持有时间也比较长,如果出售给子女,往往也是不需要缴纳增值税和个人所得税的,其税负与赠予的税负基本一致。由于是亲子之间的买卖,往往只是形式的买卖,实际并不支付价款,因此,房屋买卖与房屋赠予相比并不会增加子女的负担。

如果子女取得房产以后在较短的时间内就将其出售,就不如由父母直接将房产出售,再将出售房产的货币赠予子女更能降低税收负担。目前,亲子之间货币的赠予是没有任何税收负担的。

03

法律政策依据

（1）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（2）《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税〔1994〕020号）。

（3）《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）。